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株洲发布新版购房合同样本 房子交付不入住只交90%物业费

点击:323    时间:2017-11-28
【导读】  6月1日起,株洲将启动新版本商品房买卖合同示范文本。记者注意到,与旧版相比,新版分为预售、现售两种形式,且新增细化多项内容,更加注重对买房人的权益保障。

   同时,对签订合同过程中,容易忽视的问题进行提示,引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知;对法律法规没有明确规定的事项,引导买卖双方自行约定,避免引发纠纷。

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  关注1 买卖合同分预售、现售两种

  新内容:株洲市房产局和工商局联合制定的《商品房买卖合同示范文本(2015版)》中,按照商品房性质分为《商品房买卖合同(预售)示范文本》和《商品房买卖合同(现售)示范文本》。

  解析:区别于旧版,新版本对商品房预售和现售作出区分,合同条款设计更为明确,有效诠释了两者之间的差异。对合同签订过程中容易忽视的事项和法律法规没有明确规定的事项,作出明确约定。在避免引发纠纷的同时,为解决可能出现的纠纷提供有效的合同依据。

  关注2 对建筑物区分所有权

  新内容:新版《商品房买卖合同》对于业主共有部分进行了明确。增加了小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权的约定。

  解析:除了自己的房屋,小区内哪些设施归业主共同所有,哪些归开发商所有,新版合同可以很好地解决业主的疑问。“过去这方面业主和开发商的纠纷比较多,做了约束后,将可以很好地避免纠纷,业主遇到侵权了,也可以凭借合同进行维权。”上述负责人说。

  关注3 商品房质量和保修责任

  新内容:在新版《商品房买卖合同示范文本》中,对地基基础、主体结构、房屋质量、装饰装修、设备标准、不符合质量标准的处理措施、保修责任都进行了明确细化。

  解析:房屋交付后,出现质量问题是最令买方纠结的事情。新版合同在这方面更加注重对买房人权益的保障。

  关注4 对买房人信息进行保护

  新内容:新版合同增加了“出卖人对买受人信息负有保密义务”的条款。出卖人及其销售人员,未经买受人书面同意,不得对外披露买受人信息,或者将信息用于合同以外的用途。

  解析:这将有效遏制买受人个人隐私被披露或者非法使用的行为,最大限度保护买受人的合法权益。

  关注5 完善商品房基本状况

  新内容:对商品房的基本情况进行了完善,其中约定了商品房阳台(封闭式阳台、非封闭式阳台)数量等内容。此外,新增了商品房的抵押情况。现售商品房买卖合同中,更是对房屋的租赁情况作了明文表述。

  除此之外,“房屋权利状况承诺”一项,也是新增亮点。

  解析:新版合同引导卖方全面、客观地告知买方商品房基本状况,并且更有利于对房屋的买受人、承租人的权益进行保障。“实施商品房网签备案之后,一房多卖的情况基本不可能出现。引导出卖人对房屋权利状况进行承诺,是为了避免隐性操作。”株洲市房产管理局市场管理科负责人告诉记者。

  关注6 逾期交付的赔偿方案更明确

  新内容:无论是买房逾期付款,还是卖方逾期交付,新版对违约情况所做的赔偿方式比旧版要更为明确。比如逾期交付,旧版中对房屋“因不可抗力导致无法按期交付的”违约情况做的追责方案,仅仅是“依据法律的有关规定处理”;新版本则引导买卖双方以逾期时间等作为界限,进行协商处理,不同时间段内,可约定不同比例的违约金。如解除购房合同,卖方除支付违约金,还需按照不低于央行公布的同期贷款基准利率计算利息给买方。

  解析:“以前开发商常常单方列一些不平衡的条款来处理这类违约情况,现在新合同作出强制性提示,还新增计息支付这种条款,更体现对等原则。”上述负责人分析称。

  关注7 防止卖方在补充协议中“称霸”

  新内容:新版合同示范文本中有明确,“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任、不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。”

  解析:“实际上过去很多开发商在补充协议中单方面注明一些只对自身有利的条款,有些还是违规的,新版合同就对卖方的义务作了强制性约定,使得他们没办法去减责。”上述负责人解析。

  株洲特色

  新版合同对房屋毛坯价和装修价分离计价

  记者注意到,与住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局2014年制定的《商品房买卖合同》对比,此次株洲结合实际情况进行修改的《商品房买卖合同示范文本》,有株洲自身的特色。

  1、精装修房分离计价

  株洲新版商品房买卖合同,将对商品房的毛坯总价和装修总结进行分离计价。此外,还对拆迁和征收明确补交的房价款。

  株洲市房产管理局市场管理科

  负责人介绍,这是根据株政办发〔2015〕6号文件中的相关要求所做的约定。“设想的是,为购房人减轻契税负担。不过,这方面的工作还需要和税务部门衔接。”

  2、房屋交付但没使用的,物业费按90%交纳

  对于一直以来争议较多的物业费收取问题,株洲新版商品房买卖合同,明确了以下内容:

  “物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取,买受人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收,由买受人交纳。”“已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。”“物业服务费按月计收取,经双方约定可以预收,但最长预收期不得超过12个月。

  来源:红网”

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